PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO.
1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível.
2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título.
3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento.
(RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)
quinta-feira, 10 de abril de 2014
sexta-feira, 4 de abril de 2014
Não é abusiva a transferência, pela incorporadora, do ônus de pagar a taxa de corretagem ao adquirente de "apartamento na planta" (TJDFT)
É prática atual as incorporadoras, ao venderem um "apartamento na planta", fazerem o consumidor pagar a taxa de corretagem.
Vários consumidores vêm pleiteando a devolução desses valores supostamente indevidos, por conta de uma alegada abusividade da incorporadora em transferir o ônus do custeio da corretagem para o adquirente.
Não vejo chance de êxito nessa tese, pois a incorporadora pode repassar todos os custos da obra (mão-de-obra, materiais de construção, corretagem e etc.) ao comprador da unidade autônoma. A corretagem é apenas mais um dos vários custos do empreendimento. O fato de ela colocar em apartado o preço da corretagem é irrelevante, pois o consumidor teve informação clara e precisa do valor total que teria de pagar.
No máximo, poder-se-ia falar em fraude tributária, pois a incorporadora (que, na verdade, foi quem contratou o corretor e, portanto, deveria a ele pagar a taxa de corretagem) deveria pagar imposto de renda sobre a renda recebida com o valor de corretagem. Mas isso seria um problema do Fisco, e não do adquirente do imóvel.
No TJDFT, há vários precedentes nesse sentido, negando pedidos feitos por consumidores de repetição de indébito quanto aos valores pagos a título de corretagem:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DIREITO DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR. DEVER CUMPRIDO DE FORMA EXPRESSA. SERVIÇO PRESTADO. VALOR DEVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Levando-se em conta que obrigação de arcar com a comissão de corretagem foi devidamente informada aos promitentes compradores pela construtora, como condição contratual, sendo aceita voluntariamente pelos consumidores e paga de forma apartada, sendo que não se controverte acerca da prestação do serviço de forma adequada, com a aproximação das partes, convencimento e esclarecimentos sobre o imóvel objeto da avença, em plena observância aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, não há falar-se em abusividade ou nulidade da cláusula que elegeu a obrigação do consumidor em arcar com os valores da comissão de corretagem. Julgado o pedido improcedente, os honorários devem ser fixados de forma equitativa, consoante norma do art. 20, §4º do CPC, em observância aos critérios estabelecidos nas alíneas "a", "b" e "c" do §3º do art. 20 do Código de Ritos.Sentença reformada tão-somente para majorar o valor dos honorários advocatícios”. (Acórdão n.596004, 20110111533577APC, Relator: CARMELITA BRASIL, Revisor: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 13/06/2012 , Publicado no DJE: 19/06/2012. Pág.: 201 – grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DENUNCIAÇÃO À LIDE. IMPOSSIBILIDADE. PRODUÇÃO DA PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. AGRAVO RETIDO DESPROVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO CLARA AO CONSUMIDOR. INTERMEDIAÇÃO DEMONSTRADA. COBRANÇA DEVIDA. TAXA DE CESSÃO E TAXA DE DECORAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. LEGALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO DEVIDA.
1. Aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de adesão oferecido por empresa incorporadora de unidades imobiliárias, nos termos do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor.
2. Aconstrutora e a incorporadora têm legitimidade passiva para figurar em ação cujo objeto repousa no pedido de ressarcimento de cobrança indevida de comissão de corretagem, mormente em face da responsabilidade que detêm para com os atos de seus prepostos.
3. Não cabe denunciação da lide quando a denunciante busca exclusivamente se eximir da responsabilidade que lhe é imputada, transferindo-a a terceiro. Em se tratando de relação de consumo, é vedada a denunciação da lide, por interpretação extensiva do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor.
4. Não há cerceamento de defesa quando a produção da prova testemunhal se mostra despicienda, com o intuito meramente procrastinatório.
5. Tratando-se de pretensão de restituição de comissão de corretagem, deve ser observado o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor.
6. Havendo prova nos autos de que o autor/consumidor teve ciência e anuiu com o pagamento de comissão de corretagem, tal obrigação incidente sobre o imóvel adquirido das rés, a cobrança a esse título se mostra devida, não ensejando a restituição do valor pago.
7. As taxas de cessão e de decoração da área comum, desde que previstas no contrato, não podem ser consideradas abusivas, pois o consumidor teve plena consciência da sua incidência, anuindo explicitamente com sua cobrança.
8. Nas causas em que não houver condenação, os honorários serão fixados consoante apreciação equitativa do juiz, atendidos os critérios de grau de zelo do profissional, lugar de prestação do serviço, natureza e importância da causa, trabalho realizado pelo advogado e tempo exigido para o seu serviço (art. 20, §4º, do CPC). Sabendo-se que os honorários foram fixados muito acima do devido, reputa-se devida a sua redução para R$ 2.000,00 (dois mil reais), quantia esta a ser paga na razão de 50% para cada grupo de advogados da rés.
9.Agravo retido interposto pela segunda ré não conhecido, e o da primeira ré conhecido e desprovido. Apelo dos autores parcialmente provido. Unânime.
(Acórdão n.769620, 20120110376897APC, Relator: OTÁVIO AUGUSTO, Revisor: SILVA LEMOS, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 12/03/2014, Publicado no DJE: 21/03/2014. Pág.: 192)
1. Aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de adesão oferecido por empresa incorporadora de unidades imobiliárias, nos termos do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor.
2. Aconstrutora e a incorporadora têm legitimidade passiva para figurar em ação cujo objeto repousa no pedido de ressarcimento de cobrança indevida de comissão de corretagem, mormente em face da responsabilidade que detêm para com os atos de seus prepostos.
3. Não cabe denunciação da lide quando a denunciante busca exclusivamente se eximir da responsabilidade que lhe é imputada, transferindo-a a terceiro. Em se tratando de relação de consumo, é vedada a denunciação da lide, por interpretação extensiva do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor.
4. Não há cerceamento de defesa quando a produção da prova testemunhal se mostra despicienda, com o intuito meramente procrastinatório.
5. Tratando-se de pretensão de restituição de comissão de corretagem, deve ser observado o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor.
6. Havendo prova nos autos de que o autor/consumidor teve ciência e anuiu com o pagamento de comissão de corretagem, tal obrigação incidente sobre o imóvel adquirido das rés, a cobrança a esse título se mostra devida, não ensejando a restituição do valor pago.
7. As taxas de cessão e de decoração da área comum, desde que previstas no contrato, não podem ser consideradas abusivas, pois o consumidor teve plena consciência da sua incidência, anuindo explicitamente com sua cobrança.
8. Nas causas em que não houver condenação, os honorários serão fixados consoante apreciação equitativa do juiz, atendidos os critérios de grau de zelo do profissional, lugar de prestação do serviço, natureza e importância da causa, trabalho realizado pelo advogado e tempo exigido para o seu serviço (art. 20, §4º, do CPC). Sabendo-se que os honorários foram fixados muito acima do devido, reputa-se devida a sua redução para R$ 2.000,00 (dois mil reais), quantia esta a ser paga na razão de 50% para cada grupo de advogados da rés.
9.Agravo retido interposto pela segunda ré não conhecido, e o da primeira ré conhecido e desprovido. Apelo dos autores parcialmente provido. Unânime.
(Acórdão n.769620, 20120110376897APC, Relator: OTÁVIO AUGUSTO, Revisor: SILVA LEMOS, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 12/03/2014, Publicado no DJE: 21/03/2014. Pág.: 192)
“REVISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA OBRA. ESCRITURA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. (...) VI - O pagamento de comissão de corretagem pelo consumidor-aderente não é abusivo, pois não está configurada nenhuma das hipóteses do art. 51 do CDC. VII - Apelação da ré provida e apelação do autor desprovida.” (Acórdão n.676758, 20120110289510APC, Relator: VERA ANDRIGHI, Revisor: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/05/2013 , Publicado no DJE: 21/05/2013. Pág.: 200)
“CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FATO DO PRÍNCIPE. INEXISTÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL CORRESPONDENTE AO ALUGUEL DO IMÓVEL NO PERÍODO DE ATRASO. MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. NATUREZAS JURÍDICAS DIVERSAS. DEMORA NA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE IMPUTADA À CONSTRUTORA. TERMO INICIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INVIABILIDADE. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DA TAXA DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. (...) 5. Havendo previsão contratual acerca do pagamento de comissão de corretagem, não há como ser reconhecido o direito do adquirente do imóvel à repetição de indébito dos valores cobrados a este título. 6. Recursos improvidos.” (Acórdão n.646654, 20110910050744APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Revisor: ANTONINHO LOPES, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/01/2013 , Publicado no DJE: 22/01/2013. Pág.: 103)
“Compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega. Falhas estruturais. Rescisão do Contrato. Devolução de valores. Retenção da comissão de corretagem. Litigância de má-fé. Contrarrazões. Pedido de reforma da sentença.
3 - Não está a construtora obrigada a devolver valores pagos a título de comissão de corretagem, se efetivamente houve a participação do corretor na intermediação do negócio, ainda que o negócio venha a ser desfeito posteriormente.” (Acórdão n.725192, 20120111996319APC, Relator: JAIR SOARES, Revisor: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/10/2013 , Publicado no DJE: 22/10/2013. Pág.: 163)
Vi um precedente do TJDFT em sentido contrário, mas não o considero relevante, dada a grande quantidade de julgados em sentido contrário:
“DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA DE IMÓVEL. CORRETOR CONTRATADO PELO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO ENCARGO.Os encargos de corretagem devem ser suportados por quem contratou o profissional, porquanto não seria razoável responsabilizar terceiro que não estabeleceu nenhuma relação jurídica com o agente de corretagem a pagar honorários deste último.Se a construtora lança empreendimento imobiliário e mantém posto de venda com inúmeros corretores, selecionados e contratados por ela, a fim de atender os consumidores interessados na aquisição de unidade naquele projeto, não pode transferir os encargos de corretagem ao consumidor, mormente quando a prática revela abusividade, seja pela ausência de transparência, em afronta ao dever de informação, seja por evidente imposição de venda casada, que viola expressamente a disposição contida no art. 39, I, do CDC.Apelação não provida.(Acórdão n.692382, 20080910092865APC, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Revisor: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 10/07/2013 , Publicado no DJE: 16/07/2013. Pág.: 146)”
O STJ ainda não apreciou a matéria, de maneira que não dá para dizer que o tema está totalmente pacificado.
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