3 dicas importantes acerca do contrato de fiança

 

1)                 Em razão da vedação de ser conferir interpretação extensiva a contratos de fiança (art. 819, CC), a cláusula de prorrogação automática do contrato bancário não implica prorrogação automática do contrato de fiança, de maneira que, prorrogada o contrato bancário, o fiador fica exonerado da fiança. Confira-se este julgado:

 

AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO EM CONTA CORRENTE. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. FIANÇA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA. INEFICÁCIA.

1.- "A cláusula que prevê prorrogação automática no contrato bancário não vincula o fiador, haja vista a interpretação restritiva que se deve dar às disposições relativas ao instituto da fiança" (AgRg no REsp 849.201/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2011, DJe 05/10/2011).

2.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no AREsp 214.435/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 31/10/2012)

 

 

CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. EXONERAÇÃO DE FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE FIANÇA. ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIADOR.

IMPRESCINDIBILIDADE.

- Extingue-se a obrigação do fiador após findado o lapso original se não houver sua anuência expressa para a continuidade da condição de garante, afastando-se eventual cláusula que preveja a prorrogação automática da fiança para além do prazo original de vigência do contrato principal. Precedentes.

- Agravo não provido.

(AgRg no REsp 1225198/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 22/08/2012)

 

 

2)                 Quando se tratar de fiança por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se da fiança mediante notificação do credor, mas ficará obrigado pelos efeitos da fiança durante os 60 dias seguintes (art. 835, CC).

Se, porém, a fiança foi estipulada por prazo determinado, não há essa possibilidade de exoneração voluntária da fiança.

Trata-se de um caminho que respeita a segurança jurídica e a confiança nos negócios jurídicos.

 

 

 

3)                 No caso de fiança prestada em locação predial urbana, a atual redação do art. 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Inquilinato – LI) estabelece que as garantias, inclusive a fiança, persistem eficazes até a devolução do imóvel, ainda que haja a prorrogação da locação por prazo indeterminado nos termos da LI.

De qualquer sorte, pode o fiador, no momento em que houver a prorrogação por prazo indeterminado por força da LI, exonerar-se da fiança mediante notificação do locador, caso em que, em homenagem ao princípio da confiança e à vedação da surpresa, ficará obrigado pelos efeitos da fiança durante 120 dias (art. 40, inciso X, da LI).

Confiram-se os dispositivos legais citados da LI:

 

       Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

 

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(...)

     X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

 

 

Vejam-se estes julgados:

 

 

FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO.

IMPRESCINDIBILIDADE. A MELHOR INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, EM SUA REDAÇÃO PRIMITIVA, É A DE QUE, EM NÃO HAVENDO EXPRESSA PACTUAÇÃO NO CONTRATO DE FIANÇA ACERCA DA PRORROGAÇÃO DESSE PACTO ACESSÓRIO, A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, NÃO IMPLICA A MANUTENÇÃO DO FIADOR COMO GARANTE.

JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO ÂMBITO DO STJ. REDAÇÃO ATUAL DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, COM A ALTERAÇÃO DE SUA REDAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI 12.112/09. A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, POR FORÇA DA LEI DO INQUILINATO, RESULTA NA MANUTENÇÃO DA FIANÇA, SALVO EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EM CONTRÁRIO.

1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá "até a entrega das chaves").

2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).  Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a  garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória.

3. No caso, a ação de execução foi ajuizada no ano de 2008, por conseguinte, o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112/09, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia implicar a prorrogação da fiança, no caso de expressa pactuação a respeito no contrato acessório. Contudo, a Corte local, interpretando as cláusulas contratuais, apurou que não havia previsão contratual de manutenção da recorrida como garante, em caso de prorrogação por prazo indeterminado da locação, de modo que só se concebe a revisão da decisão recorrida por meio de interpretação das cláusulas contratuais - vedada pela Súmula 5/STJ.

4. Recurso especial não provido.

(REsp 1326557/PA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 03/12/2012)