O que é imóvel para efeito do princípio da unitariedade da matrícula?

          O que é imóvel para efeito do princípio da unitariedade da matrícula?

                                           Carlos Eduardo Elias de Oliveira

Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil (único aprovado no concurso de 2012). Advogado. Professor de Direito Civil no Instituto de Direito Público (IDP). Mestre em Direito na UnB.

          Antes de responder à pergunta do título, faço rápida lembrança dos princípios da concentração e da unitariedade da matrícula, dois princípios estruturais do Registro de Imóvel.

         O princípio da concentração estabelece que todas as informações relativas aos imóveis devem ser concentradas na sua matrícula. Não há um dispositivo específico a fundamentá-lo, pois esse princípio se respalda em todo o sistema do fólio real adotado pela Lei de Registros Públicos (LRP).

          O princípio da unitariedade da matrícula (ou unitariedade matricial) significa que a cada imóvel deve haver uma matrícula. Não é possível que uma matrícula descreva mais de um imóvel. O fundamento legal é o art. 176, § 1º, I, da LRP. Se há dois imóveis diversos, cada um deverá ter uma matrícula. Se eles forem contíguos, será admissível a fusão das duas matrículas em uma nova matrícula única na forma do art. 234 e 235 da LRP em respeito ao princípio da unitariedade.

         Dito isso, podemos responder a esta indagação: o que é imóvel para efeito do princípio da unitariedade da matrícula?

Passamos a explicar. A importância do princípio da unitariedade é para viabilizar a concentração das informações jurídico-reais na matrícula. A conexão do princípios da unitariedade com o da concentração é inegável. A matrícula precisa corresponder a um imóvel ao qual confluirão todas as informações jurídico-reais (como os direitos reais sobre coisa alheia).

Por essa razão, para esse efeito do princípio da unitariedade, o imóvel corresponde necessariamente ao objeto de um direito real sobre coisa própria, ou seja, a estes imóveis:

a)    o imóvel por natureza (o solo) e, por equiparação legal e

b)    os imóveis que, por lei, são considerados como unidades autônomas, a exemplo:

                                                       i.     das unidades em condomínio edilício (ex.: os apartamentos em prédios) e

                                                      ii.     dos lotes em condomínio de lotes.

Por essa razão, não é admissível a abertura de matrícula para fração ideal de imóvel. Se há dois proprietários do mesmo imóvel, formar-se-á um condomínio a ser noticiado na matrícula do imóvel. 

Igualmente, não é por viável abrir matrícula para direitos reais sobre coisa alheia (como um direito real de usufruto), pois isso frustraria o sistema de unitariedade matricial e, por consequência, o sistema do princípio da concentração.