sexta-feira, 13 de outubro de 2017

Consignação em pagamento: obrigação ou ônus do devedor?





 Amigos e amigas, compartilho mais um excerto do livro do manual de direito civil que estou produzindo. Ouso com uma ideia que não vi nos manuais em geral, os quais, em geral, me parecem lacônicos sobre o tema. O devedor é ou não obrigado a ajuizar ação de consignação em pagamento nas hipóteses legais? Isso é uma obrigação ou é apenas um ônus?
Segue o excerto.
Abraços
Carlos E Elias
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1.   Consignação em pagamento: obrigação ou ônus?

A questão, porém, é saber se ele tem ou não obrigação de promover a consignação nas hipóteses legais, sob pena de suportar os encargos decorrentes da mora (juros moratórios, por exemplo) e de ter de arcar com deveres como os da conservação da coisa. Temos que os manuais são rarefeitos nesse tema, de modo que ousamos a propor uma solução nos termos a seguir.

1.1.       Causa subjetiva imputada ao credor

Quando a consignação em pagamento decorrer de causa subjetiva de culpa do credor (incisos I a III do art. 335 do CC), o devedor não pode ser punido. A mora aí é do credor, e não devedor, de modo que este não terá de arcar com encargos oriundos da mora (juros moratórios, por exemplo). Não há, pois, obrigação de o devedor promover a ação de consignação em pagamento, sofrendo os prejuízos daí decorrentes (contratação de advogado, pagamento de depósito etc.).
Há, porém, um contratempo em não promover o pagamento em consignação nesse caso. Pesará sobre devedor o dever de responder por eventual perecimento da coisa por conduta dolosa (culposa não!), conforme art. 400 do CC, o que significa que o devedor precisará conservar a coisa. A depender do objeto, isso representa prejuízo financeiro com despesas de conservação, assegurado, porém, o direito do devedor de pleitear o ressarcimento do credor (art. 400, CC).
Daí decorre que o pagamento em consignação é um ônus, e não uma obrigação, do devedor: se ele não promover esse meio indireto de pagamento, ele deixa de se livrar do dever de conservar a coisa.
Entendemos, porém, que esse contratempo deve ser lido em conjunto com a teoria da vedação do abuso de direito, da boa-fé e da análise da viabilidade material[1]. O direito precisa dialogar com a realidade. Em situações de considerável onerosidade financeira ou pessoal para a conservação da coisa, de hipossuficiência do devedor, de modéstia do valor da coisa e de pouca probabilidade de obtenção do ressarcimento das despesas de conservação, não é razoável impor ao devedor a carga de desperdiçar esforços e dinheiro, de modo que lhe seria lícito adotar alguma conduta razoável para se desvencilhar do objeto. Em relação de consumo, essa flexibilização é mais acentuada diante da vulnerabilidade do consumidor. Não há uma solução predefinida; é preciso ver o caso concreto.
Citamos um caso de que tivemos ciência a propósito dessa situação excepcional. Um consumidor alugou um contêiner para descarte dos resíduos oriundos de uma reforma no seu apartamento. Ao tentar devolver o contêiner, não conseguiu encontrar nenhum representante da empresa locadora, pois ela fechara as portas. Cabia à empresa recolher o contêiner e havia relativa urgência em restituir o contêiner, porque ele estava a ocupar uma vaga de garagem em área pública, o que expunha o consumidor a receber sanções administrativas. O consumidor, diante desse objeto mastodôntico de custosa conservação e de difícil remoção, chamou uma empresa concorrente e entregou-lhe o contêiner para seu uso, cientificando-lhe acerca da origem da coisa. Temos por razoável a solução. A empresa locadora, se reativar as suas atividades, poderá, com base no seu poder de sequela decorrente do seu direito de propriedade, buscar o contêiner onde estiver. Afinal de contas, dormientibus non sucurrit jus (o direito não socorre os que dormem).

1.2.       Causa objetiva ou causa subjetiva sem culpa do credor

Nas hipóteses dos incisos IV (dúvida quanto ao credor) e V (objeto litigioso) do art. 334 do CC, não há culpa do credor, o que justifica a obrigatoriedade de o devedor promover o pagamento em consignação ou de, assumindo o risco de ter seu pagamento tido por indevido e, assim, ter de pagar ao credor correto, pagar ao credor que entenda ser correto (art. 334, IV, CC) ou entregar o objeto que repute devido (art. 334, V, CC). Se não o fizer, o devedor incorre em mora e suportará todas as sanções decorrentes, conforme art. 395 do CC (ex.: juros de mora, multa moratória).




[1] Tratamos desse conceito em nossa dissertação de mestrado (http://repositorio.unb.br/bitstream/10482/23903/1/2016_CarlosEduardoEliasdeOliveira.pdf) e no início da obra de Parte Geral do Código Civil.

quinta-feira, 12 de outubro de 2017

Condomínio edilício em graus? Condomínio com vários prédios?


                                  Amigos e amigas!


      Estamos escrevendo um manual de direito civil com relativa ousadia, por estarmos a tratar de temas pouco abordados nos manuais e por não hesitarmos a expor nossas opiniões pessoais. Espero que, no próximo ano, a obra saia do forno.
         Por ora, quero antecipar o seguinte tema que está sendo tratado no esboço do livro: condomínio edilício em graus e outras aplicações práticas.

      Deixo abaixo um excerto do livro. É claro que ainda poderei mudar algumas ideias, mas penso que o que escrevi já permite uma boa reflexão.

Abraços
Carlos E Elias

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1.    Condomínio edilício em parcela de imóvel

O condomínio edilício necessariamente importa na vinculação da fração ideal das unidades autônomas ao terreno como um todo. Não é possível, portanto, vincular apenas a uma fração ideal do solo. Se o titular do imóvel tiver esse interesse, o recomendável é ele desdobrar o imóvel em outros dois, criando duas outras matrículas, um para cada um dos imóveis. Em um desses imóveis menores (que terá uma nova matrícula), será viável construir um prédio e instituir um condomínio edilício próprio.
Se o imóvel for indivisível, o caminho poderá ser o do condomínio de graus sucessivos, que será tratado mais a frente.


2.     Condomínio de graus sucessivos


2.1.         Definição e requisitos


Apesar de pouco usual e de gerar alguns inconvenientes de ordem funcional, não há obstáculo algum a que, na matrícula de uma unidade autônoma de um condomínio edilício, seja instituído um novo condomínio, que aqui designamos de condomínio de segundo grau.
É possível também que, em uma unidade autônoma desse condomínio de segundo grau, seja instituído um novo condomínio edilício, que agora receberia o batismo de condomínio edilício de terceiro grau.
Outros graus sucessivos de condomínio edilício seriam juridicamente cabíveis.
Temos que só há dois requisitos necessários: (1) a existência de autorização expressa no ato de instituição, na convenção do condomínio originário ou em votação unânime dos condôminos, porque o condomínio de segundo grau estará a mudar as características da unidade autônoma; e (2) a unidade autônoma na qual será instituído o condomínio de grau sucessivo precisa fisicamente comportar uma construção, pois, por exemplo, um apartamento em um prédio é fisicamente inapto a receber uma nova construção em si.
No caso de condomínio de segundo grau, o titular da unidade autônoma na qual ele foi instituído será o novo condomínio, que será representado pelo síndico.
O incômodo nesse tipo de condomínio de graus sucessivos é o fato de que o síndico, por não poder praticar atos de mera administração sem prévia autorização da convenção ou de assembleia, poderá retardar a dinâmica das assembleias do condomínio originário.

2.2.         Casos especiais

2.2.1.     Imóvel indivisível de larga extensão com condôminos interessados em construir prédios nas áreas proporcionais às suas frações ideais

Já tivemos notícia de casos concretos de condomínios de graus sucessivos em serventias de registro de imóveis. Suponha que um terreno de extensão considerável seja indivisível por força de lei. Esse matrícula possui uma matrícula no competente Cartório de Registro de Imóveis (art. 176, § 1º, da Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos – LRP). Imagine que João seja titular de uma fração ideal de 30% desse imóvel e Artur seja dono do restante.
Nessa situação hipotética, João pode ter interesse em construir um prédio com apartamentos em uma área correspondente a 30% do solo do terreno, deixando o restante do solo para o Artur. Para formalizar isso, João e Artur poderão instituir um condomínio edilício, estabelecendo que 70% do solo do terreno corresponderá a uma unidade autônoma que coexistirá com as várias unidades autônomas que corresponderão aos apartamentos. Artur pode ficar como proprietário dessa unidade autônoma heterogênea.
Nesse caso, como essa unidade autônoma extravagante comporta uma construção em si, nada impede que Artur edifique um prédio de andares e institua um condomínio edilício de segundo grau, o que será feito por meio de um registro de instituição de condomínio na própria matrícula da unidade autônoma extravagante.


2.2.2.     “Condomínio edilícios fechados” com várias torres

Figuras comuns nas grandes cidades são os empreendimentos imobiliários envolvendo vários torres (prédios de andares) erguidas em um mesmo terreno com a construção de áreas de lazer nesse mesmo terreno (campo de futebol, piscina etc.) e com o fechamento de todo esse terreno mediante muros e instalação de portarias para controle de acesso de entrada e saída. Como se podem estruturar juridicamente esses condomínios edilícios fechados com vários torres?
Enxergamos os seguintes arranjos.
Em primeiro lugar, é possível simplesmente instituir um único condomínio edilício, fixando que cada proprietário de uma unidade privativa (um apartamento) será um condômino. Se, nesse conjunto imobiliário houver 4 torres e cada uma contiver 50 apartamentos, teremos 200 condôminos. A desvantagem dessa estrutura é a de que, havendo a necessidade de assembleia para resolver problemas pontuais de apenas uma das torres, será difícil obter quorum para votação. Aliás, diante da grande quantidade de condôminos, haverá dificuldade para a obtenção de quorum de votações para as questões em geral, pois, nesses arranjos imobiliários, é comum a comunidade de condôminos envolver centenas de pessoas.
Em segundo lugar, é viável valer-se do condomínio de segundo grau. Inicialmente, pode-se instalar um condomínio em que a unidade autônoma será a base territorial do solo sobre a qual será erguida cada torre. No exemplo acima, como serão erguidas 4 torres, haverá 4 unidades autônomas e, portanto, 4 condôminos. Em seguida, em cada uma dessas unidades autônomas, pode ser instituído um condomínio edilício (condomínio de segundo grau) após a construção da respectiva torre. Nesse caso, cada torre corresponderá a um condomínio edilício próprio e, portanto, os titulares dos apartamentos de cada torre poderão resolver os seus problemas individuais relativos a cada torre de modo isolado, por meio de assembleias próprias. Quanto ao primeiro condomíno edilício – aquele que, no exemplo, possui 4 condôminos –, caberá a ele resolver os problemas comuns a todas as torres, como as questões relativas a reparos das piscinas, do campo de futebol, da portaria etc. As assembleias reunirão os 4 condôminos, que, agora, serão os 4 condomínios edilícios de segundo grau criados, os quais serão representados pelos respectivos síndicos. Parece-nos que essa estrutura de condomínio edilício é mais vantajosa juridicamente, por facilitar as resolução de questões de interesse restrito de cada torre. Para a formalização desses condomínios de segundo grau, é importante observar o quanto já exposto mais acima no tocante aos seus requisitos, como a autorização expressa na convenção ou em assembleia do primeiro condomínio.
Por fim, não nos parece adequado que, nesses arranjos, seja utilizada a figura do condomínio de lotes, exatamente porque ela tem de decorrer de um loteamento. Nesses empreendimentos imobiliários para a instalação de várias torres, não há a intenção de criar lotes, com toda a autonomia jurídica que lhe é inerente.